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• Zeitwert und Bayern

oder Zeitwerte in Bayern

Gleich zweimal musste ich mich in den vergangenen Jahren mit Besonderheiten der Zeitwertermittlung in Bayern beschäftigen.

Zeitwert und Zeitwertschaden

Anlässlich eines Kongresses 2005 in Dresden hatte ich zum Thema Zeitwert einen Vortrag gehalten. In der Diskussion teilten Kollegen aus Bayern nicht meine Meinung, dass der Prozentanteil des Zeitwertes eines Gebäudes nichts mit dem Prozentanteil des Teilschadens zu tun habe.

Insbesondere bei einem öffentlichen Versicherer würden die Teilschäden nach den Anteil des Zeitwertanteils des Gesamtgebäudes reguliert. Diese Praxis ist nicht nachvollziehbar, bräuchten wir doch im Sachversicherungsrecht einen zweiten Zeitwertbegriff zur Abgrenzung des Zeitwertes für Regresse.

Beispiel: Der Zeitwertanteil eines gewerblichen Gebäudes wird einvernehmlich auf 35 % eingeschätzt; das Dach wurde erst kürzlich für 10.000,00 € neu erstellt.

Bei einem Sturmschaden wird nun genau dieses Dach zerstört.

Der Neuwert wie der Zeitwert des neuen Daches liegt bei 10.000,00.

Bei einer Regulierung nach dem Zeitwertanteil des Gesamtgebäudes würden nur 35 %, also 3.500,00 € reguliert. Neben diesem Zeitwertschadens I müsste es dann noch einen Zeitwertschaden II geben, z.B. für evtl. Regressforderungen.

Das Beispiel geht auch umgekehrt: Das Gebäude ist 10 Jahre alt, der Zeitwert wird auf 95 % geschätzt. Ein Fußboden aus Laminat bekommt einen Leitungswasserschaden, er ist im Laufbereich schon auf den Unterbau abgelaufen. Hier würde also ein Fußboden, der vielleicht nur noch 10 % Zeitwert hat über den guten Zustand des Gesamtgebäudes mit 95 % Zeitwert eingeschätzt.

Wenn es nur die Versicherer betreffen würde, könnte man einwerfen, dass sich die Fehler in der Bilanz vielleicht aufheben. Aber das Beispiel mit dem Fußboden zeigt doch, dass ein privater Verursacher ohne Haftpflichtversicherung nicht gerne 95% zahlen möchte, wenn er nur 10% beschädigt hat.

Dieses Beispiel habe ich in meinen Vorträgen im gesamten Bundesgebiet vorgestellt, die Regulierungspraxis Zeitwertschaden nach Zeitwertanteil des Gesamtgebäudes gibt es offensichtlich nur in Bayern.

Zeitwert und Zeitwert

Konkreter ausgedrückt: ist der Zeitwert nach dem Sachwertverfahren in der Immobilienwertermittlung identisch mit dem Zeitwert eines Gebäudes im Sachversicherungsrecht?

Mit dieser Frage muss sich nun ein Gericht in Bayern auseinandersetzen, eine spannende Frage, die Auswirkungen auf ältere gewerbliche Risiken und Wohngebäuden in landwirtschaftlichen Anwesen haben kann. Eine Immobiliensachverständige legt mit einer groben Einschätzung über das Alter einen Zeitwert fest, der wesentlich unterhalb der 50%-Marke liegt. Auf eine Restnutzungsdauer wird kein Bezug genommen, dies schreibt erst die neue ImmoWertV vor, die ab Juli 2010 Gültigkeit haben wird. Auf eine differenzierte Betrachtungsweise von Restnutzungsdauern einzelner Bauteile wird gar nicht eingegangen. Der beklagten Versicherung sagt dies natürlich zu, da nur eine Restregulierung erforderlich wird.

Sollte sich diese Methode durchsetzen, wird das Auswirkungen auf viele gewerbliche Gebäude im Schadenfall haben, die vom Alter her schon etwas fortgeschritten sind. So fallen Gebäude, die guten Gewissens zum Neuwert versichert sind schnell in die Zeitwertversicherung, wenn die magische Grenze von 50- bzw. 40 % unterschritten wird. Das kann bei dieser pauschalen Betrachtungsweise alle Gebäude treffen, die älter als ca. 50 Jahre sind.

Wo liegen die Betrachtungsunterschiede?

Immobilienwertermittler gehen bei einer 100 %-Einschätzung sehr häufig von einem aktuellen Standard aus, weil von ihnen ja eine Aussage zum Marktwert verlangt wird. Ein Sachverständiger für Gebäude-Sachschäden bewertet das Gebäude zu 100 %, wenn es genau in der alten Art und Form aktuell erstellt werden würde. Als Abwertung aus Alter und/oder Abnutzung ist die mögliche Restnutzungsdauer einzuschätzen, das tatsächliche Baujahr ist zwar in die Überlegungen einzubeziehen was die Ergebnisse angeht, aber zweitrangig. Bei der Zeitwertermittlung des Maximilianeum oder des Schlosses Neuschwanstein wird man neben der baugeschichtlichen Erkundung vor allem eine Einschätzung der Restnutzungsdauer vornehmen. Und an diesen beiden Beispielen sieht man auch gut, dass ein Zeitwert nicht kontinuierlich sich von dem Neuwert in Richtung 0 bewegt: ein Zeitwert kann sich auch über den Neuwert der Entstehungszeit entwickeln. Bei Gebäuden die dem Denkmalschutz unterliegen kann man dies häufig feststellen, aber auch sonst bei Gewerken mit einem gestalterischen oder symbolischen Anteil wie kunstvolle Maurerarbeiten, Tischlerarbeiten, Zimmermannarbeiten (Treppen und Dachstühle), Stuckarbeiten um nur einige zu nennen.

Auch bei einfachen Gebäuden darf bei der Bewertung der Marktgedanke keine Rolle spielen.

Beispiel: Nach einem Brand ist ein Gebäude in seinen wesentlichen Teilen zerstört. Lediglich eine Ziegelsteinwand ist in einem guten Zustand. Bei einem Regulierungsgutachten wäre dies ein Totalschaden mit einem Abzug von Restwerten, nämlich dieser Wand. Das Gebäude kann ja wieder aufgebaut werden, dazu ist diese Wand wieder nutzbar. Die Bewertung des Immobiliensachverständigen sieht da doch ganz anders aus: das Grundstück ist ohne diese Wand viel wirtschaftlicher zu nutzen, der Zeitwert dieser Bauteilreste wird sicherlich nicht so hoch ausfallen, wie die anrechenbare Restwerte im „Versicherungsgutachten“. Ähnliche Probleme haben wir bei unwirtschaftlichen Geschosshöhen, unwirtschaftlichen Grundrissen um nur einige weitere Beispiele zu nennen.

Vielleicht ist es erforderlich, bei den Zeitwerten von Gebäuden zukünftig zu differenzieren:

            Zeitwert (Marktwert)

            Zeitwert (Versicherungswert).

Zur Diskussion haben wir im SchadenForum eine Diskussion eröffnet.