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• Neue Immobilienwertermittlungsverordnung

Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV)

Bundesrat-Drucksache: 171/10

Zustimmung erfolgte am 7.5.2010

Inkrafttretung zum 1.7.2010

Die seit nunmehr 20 Jahren fast unveränderte Wertermittlungsverordnung soll novelliert und durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ersetzt werden.

Dies geschehe vor dem Hintergrund veränderter Bedingungen auf dem Grundstücksmarkt, hervorgerufen durch neue stadtentwicklungs- und allgemeinpolitische Rahmenbedingungen, wie zum Beispiel den Beitritt der neuen Länder, den Stadtumbau oder den demografischen und wirtschaftlichen Wandel.

Die zunehmende Internationalisierung der Immobilienwirtschaft, insbesondere die stärkere Kapitalmarktorientierung, habe ebenfalls das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt beeinflusst und zu früher so nicht wahrgenommenen Wertschwankungen beim Grundvermögen geführt.

Ein von Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung eingesetztes Sachverständigengremium zur Überprüfung des Wertermittlungsrechts sei in seinem im April 2008 vorgelegten Bericht zu dem Ergebnis gekommen, dass sich die bisherige Wertermittlungsverordnung prinzipiell bewährt habe jedoch einer umfassenden Fortentwicklung bedürfe. Viele Formulierungsvorschläge des Sachverständigengremiums seien in die neue ImmoWertV übernommen worden. Die ImmoWertV soll auch den privaten Sachverständigen bzw. Anwendern in der Privatwirtschaft durch eine präzisierte, besser gegliederte und dem heutigen Sprachgebrauch angepasste Fassung die Anwendung erleichtern.

Die neuen Regelungen beziehen sich insbesondere auf:

• Die Grundlagen und den Stichtag der Wertermittlung;
• die Grundsätze der Wertermittlung bei nicht marktgängigen bzw. -fähigen Wertermittlungsobjekten;
• den Grundstückszustand, den Entwicklungszustand und weitere Grundstücksmerkmale,
• zum Beispiel Nutzungsrechte, Baulasten oder wohnungs- und mietrechtliche Bindungen;
• die Grundlagen der Ermittlung der Bodenrichtwerte;
• die Einführung von Marktanpassungsfaktoren - beispielsweise Sachwert- und Erbbaurechts- oder Erbbaugrundstücksfaktoren - zur Ermittlung des tatsächlichen Verkehrswertes;
• die Präzisierung und Straffung der Vorschriften zum Sachwertverfahren.

Nach den Angaben der Bundesregierung sind durch die vorgesehenen Regelungen keine finanziellen Auswirkungen auf die öffentlichen Haushalte von Bund und Ländern und auf die Wirtschaft zu erwarten.

Der Bundesrat hatte einer neuen ImmoWertV bereits in seiner 858. Sitzung am 15.Mai 2009 mit fünf Maßgaben zugestimmt, vgl. BR-Drucksache 296/09 (Beschluss), denen die Bundesregierung allerdings nicht in vollem Umfang zustimmen konnte.

Die nunmehr vom Bundeskabinett beschlossene Neufassung berücksichtigt weitgehend die Anliegen des Bundesrates, bis auf die Forderung nach einer 30prozentigen anstelle der vorgesehenen 20prozentigen Toleranz, innerhalb derer der Wert der lagetypischen Grundstücke um den Bodenrichtwert schwanken dürfe.

Der federführende Ausschuss für Städtebau, Wohnungswesen und Raumordnung, der Ausschuss für Agrarpolitik und Verbraucherschutz und der Finanzausschuss empfehlen dem Bundesrat, der Verordnung unverändert zuzustimmen.